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法拍房有多便宜最后都被谁拍走了 法拍房的7大深坑到底能不能买

来源:www.wdjl.net   时间:2019-09-18 16:34:45
现在买房对于很多人来说都是刚需,但近年来房价的只高不下的状况让很多人对于高价的商品房望而却步,但市面上有一种房屋类型,叫做“法拍房”,而法拍房吸引人的地方就是价格很便宜,但是据说法拍房有7大“深坑”,所以到底能不能买呢?最后法拍房都被谁买走了呢?小编为你来揭秘。
 
所谓的法拍房,就是债务人(房子的业主)无力履行按揭合约或无法清偿债务时,而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价金满足债权。而很多购房者之所以看中法拍房,一个很重要的因素就是房子的价格很实惠。
 
法拍房有多便宜最后都被谁拍走了 法拍房的7大深坑到底能不能买
 
据悉,按规定房产可以拍卖三次,通常只要“流拍”一次,价格就会降到原来的八折,所以到了“三拍”,经过两次折扣,价格对于购房者的吸引力就非常大了,所以这种“捡便宜”的事情,绝大多数人都是不愿意错过的,但其实很多人并不知道的是,法拍房是存在着7大“深坑”的
 
深坑一:多头债权,多次抵押,多方查封
 
很多“法拍房”的业主(被执行人),往往有多头负债,甚至资不抵债,否则也不会沦落到房产被强制拍卖的地步,就是这个被执行人身上的债务繁多,那么处理起来就很复杂,最怕碰到的就是有民间借贷或者高利贷的,你虽然办好手续住进去了,但是就不断地有债权人冒出来,说房子是他的,时不时来找你闹事,你说你烦不烦?
 
深坑二:办证过户阻碍重重
 
比如一些资料需要开放商提供,但是开发商就是各种拖着不出具,或者遇到事情主理法官根本不愿意出面协调,真的就要靠自己来出面解决了,这无形中就增加了你的时间成本。
 
深坑三:房子被租出去,交房困难
 
买到毛坯或者是空置房还好,如果里面还有人住,这就需要清场才能交付了。而在很多的司法拍卖公告里,明确写了“法院不负责清场和交付(腾房)”;即便是法院承诺负责腾房,也是困难重重,如果里面住的是行动不变的老人呢?岂不是很棘手?
 
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深坑四:税费欠费全由买方出
 
就跟买“二手房”一个道理,你除了要付契税,还要付个税,如果前任业主拖欠了各种费用,大到物业费,小到有线电视费,如果都没有付清,那么均由买受人负责承担,如果恶意拖欠多年,这必然是一笔不小的数目啊!
 
深坑五:户籍迁入难,学区没保障
 
目前没有任何法律规定可以强制迁出户口,因此即便你过户了不动产证,却不能拥有房产虽在地的户籍,如果你刚好是看中该套房的对应学区,真的要三思而后行啊!
 
深坑六:天价的过户个税让你骑虎难下
 
如果该房屋的上次交易属“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”,那么再次过户会产生20%的个人所得税,可能你看到的拍卖价格是在你心里承受范围之内的,但计算税费之后,可能一下子就多了好几十万甚至上百万...那我不拍了行不行?那是有成本的,高达好几十万的保证金是不退的...是不是感觉骑虎难下了?
 
深坑七:表面上看可以贷款,但实际操作太困难
 
很多司法拍卖的房子,虽然在醒目位置均标注了“可贷款”的字样,但实际办理中,你发现由法院指定的贷款银行会设置诸多附加条件:比如有些首付要提高到五成,利率上浮至6.37,如果你能承受这都不怕,关键是银行要贷款给你,得先办理房产抵押;而你去住建委办抵押,得先办理过户;而你去法院办过户,得先付清尾款...死循环有没有?
 
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那你一定好奇了,但说是这么说,可是市面上还是有法拍房成交了呀,究竟最后都是被谁拍走了呢?
 
一、职业投资客(20%)
 
法拍房对于职业投资者一直很有吸引力,这些早期的投资客早已完成原始资本积累到了财务自由阶段。他们资金自由、时间自由,完全可以个人或者几个人合伙投资法拍房,还有的成立房产投资公司,交给员工打理名下的房产,在房价平稳期间低买高卖,专业的投资客可以做到6个一轮,净利润大概15%左右,同一笔资金一年可以周转2轮。
 
二、中产投资者(50%)
 
中产投资者,这是新的投资客群体,他们往往学历高、收入高,有自己的本职工作,是各个行业的技术骨干或者高管,有一套或者多套房产,有一定的投资理财观念,在网拍新时代下敢于尝试新事物。这类人可支配资金额度的主流大约在500W左右,另外有些高净值人群,不满足连续5年社保或者纳税,他们又具有自住兼保值增值的需求,也加入到法拍市场。
 
三、刚需置业者(10-15%)
 
从资金上来说,最应该买法拍房的是刚需人群,他们往往是首次置业资金有限,随便一套房子省几十万甚至上百万、几百万都是很容易的事情,相比与二手房主可怜巴巴的砍那几万真不如买法拍房来的更实惠。但是事实上恰恰相反,首次置业者更加谨慎,虽然法拍房便宜不少,他们也非常有兴趣,但是真正敢于出手的不是很多。
 
四、公司或者其它机构(10%-15%)
 
有些公司自用或者长期持有,也会在法拍市场上淘一些性价比高的房源,反正这些房子拍回去不是用来住人的,而是用来办公或做其他商用的,所以厘清了房源的来历之后,他们会觉得捡了个大便宜!
 
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这么说来,似乎法拍房也不是完全不靠谱的,那么怎么鉴别法拍房到底靠不靠谱呢?其实小编倒是觉得,如果你对房子是完完全全的外行,只是被便宜的价格所吸引,那不碰也罢的,因为这里面有太多的门道需要你潜心去探索,如果你没有足够的精力和时间,还是不要“踩雷”的好。
 
如果你真的对法拍房很感兴趣,势必要“拿下”,那么以下几点是绝对要注意的:A.对于没有清场的法拍房,终结自己的念头;B.对于没有那么紧俏的法拍房源,如果你不是刚需,只是投资,可以在“三拍”的时候出手,或许你真能捡个大便宜;C.在竞拍前,你需要完整地查处该房产的抵押、债务和担保情况,对该房屋做到“知根知底”;D.淘宝上的法拍房房源不少,也可以免去不低的中介费,但淘宝法拍房提供售后客服的状况就很让人纠结,房产的所有情况,必须事先要有很详尽的了解,否则可能真的会遇到个大麻烦。
 
看完这些分析,你还想买法拍房吗?
 
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